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决定房价的因素  

2014-08-10 08:47:58|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    影响房价的因素确实很多,我参阅了相关书刊,罗列都很零碎,利用地标的三五论思考程式,我将影响房价的系列因素归纳为三大类别:

   其一,经济基本面。包括城市化程度,人口与人口变动趋势,经济周期中的经济发展阶段与经济增长方式(GDP),产业兴衰与失业率,货币、税收、财政、土地和城市规划等经济宏观政策。其二,影响供应的因素。土地存量与价格,房屋存量与成本,房企负债比率与资金链,房企数量,土地和房屋增量。其三,影响需求的因素。CPI与通货膨胀率,居民收入水平,资本市场的冷热与外部资金流入,家庭规模的变化,二手房市场的成熟程度。

   这些因素中并没有考虑房地产作为不动产的特殊性,诸如房地产位置、环境、区域配套等的微观影响因素。那么这些因素中究竟哪几个才是当前起主要作用的影响因素呢?挪威的经济学家汉宁·加可森曾利用计量经济学模型对挪威近三十年的房价数据进行了分析,分析了各种经济变量和房价的关系,最后认为影响房价的核心因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。

   笔者基于对经济和房地产政策的理论分析以及20年的从业经验,通过比较分析以及考量各影响因素的关联因果效应,再利用地标三五论思考程式,认为可以从三大类别影响因素中再各提炼出一个关键因素,将其认定为当前决定房价走势的关键因素。

    从决定当前房价的三个关键因素来看,GDP下调表明的意思是政府力图遏止房价快速上涨的势头,但并不希望地方财政举步维艰,也不希望经济快速滑落,因此期望玩的是走平衡木游戏,维持房价有向下预期压力的小幅波动。LHS既包含了土地存量,也包含了已经售空置房屋和未售存量房屋,这对房价上涨将产生很大压力。如果房价上升预期完全扭转,这个压力将转变为房价促跌的动力。当前CPI水平表明通货膨胀很严重,CPI高企意味着负利率,会产生两个作用:一是快速溶解“刚需客”的购买能力或迫使其提前消费,二是在资本市场冷火秋烟、投资渠道非常有限的情况下,促使投资客的购房保值冲动。这点对房价有正向支撑作用。但是我们同时看到,这个房价的上涨实际上是个币值符号的上涨。



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